富力和雅居乐 南宁“最大宗资产盘活交易”背后的主角们

来源：观点地产网

观点网 9月1日消息，富力ATLAS寰图促成南宁五象新区富雅国际商务大厦A栋完成整栋大宗资产交易，和雅活交后确定为近期当地体量最大且成交额最高的居乐资产盘活项目。

观点新媒体获悉，南宁标的最大宗资主角物业A栋写字楼包含85套商铺和590套办公用房，面积约8.6万平方米，产盘另有地下车位1081个。易背

ATLAS寰图表示，富力在甄选交易对象过程中，和雅活交后综合考虑了买方的居乐资金可靠性、成交周期等诸多条件，南宁精准锁定了当地国资背景的最大宗资主角股份有限公司作为理想交易对象，最终达成了买卖双方的产盘共赢。

寰图所提到的易背这家神秘国资背景企业或早已现身。

在6月28日，富力五洲交通发布一则公告，称计划以5.85亿元价格收购位于广西南宁市五象新区庆歌路20号的富雅国际商务大厦A栋写字楼和地下车位。

企查查信息显示，广西五洲交通股份有限公司成立于1992年12月31日，注册资本11.25亿元，法定代表人为周异助；主要业务包括经营收费公路、桥梁；对公路、桥梁、站场、港口、码头等交通基础设施投资、经营等。

股权结构进一步显示，该公司第一大股东广西交通投资集团有限公司，后者实际控制人为广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会。

值得注意的是，卖方广西富雅投资有限公司由和雅居乐各自投资50%于2013年成立，前者为实际控制人；主要业务包括房地产业投资，企业策划管理，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营等。

此前，富雅公司在南宁五象总部基地打造了富雅·国际金融中心、富雅·国际生活广场以及富雅·国际商务大厦3个项目，总占地面积为5.7万平方米，总建筑面积近48.7万平方米。

此次出售的商务大厦A栋写字楼总高193米，地上共43层，总面积约8.6万平方米，其中商铺1.1万平方米，办公约7.5万平方米。地下车位1081个，其中产权车位692个、机械车位106个和人防车位283个。

回顾上半年，房地产行业总体焦点仍在管理流动性、纾缓未能再融资或偿还的债务及离岸美元债等相关的信贷风险上。

以富力来看，尽管完成了10只美元债成功展期的“亚洲房企最大债务重组”，争取到至少三年的喘息机会，但其压力依然不减，一边是业绩下滑，一边是不得不忍痛割爱出让资产。

此前，摩根大通亚洲（除日本外）房地产投资银行部主管陈妍妮在接受观点新媒体采访时表示：“富力未来的还款来源主要将会是海内外项目的销售回款现金流；如果市场条件允许，新债券发行的再融资也可以作为还款来源。”

2022年上半年，富力地产营业额177.8亿元，同比下降55%；毛利27.97亿元，同比下降67.36%；经营亏损24.4亿元，去年同期为溢利70.6亿元；期内亏损69亿元，去年同期为盈利31.8亿元。

上半年内，富力曾作价9570万英镑出售了伦敦的Vauxhall Square；作价26.6亿港元出售了伦敦的One Thames City的50%所有权。前者用于抵消到期的负债，并变现若干额外流动资金作营运资金；后者旨在进一步减少原本无法到期偿付的即期负债。

在国内，富力还出售了福州的一家酒店，代价为4.3亿元，目的还是用来套现以补充流动性资金。

仅在出售资产变现项上，富力半年度就录得了25亿元左右亏损。

雅居乐也正在努力守住债务不违约底线。

中期业绩显示，雅居乐上半年营业额为316.45亿元，同比下降18%；毛利为73.98亿元，同比下降31.8%；期内利润为33.54亿元，同比下降48.2%；公司股东应占利润24.01亿元，同比下降54.6%。

1-6月，雅居乐借贷总额进一步减少137.04亿元，当中包括于3月赎回5亿美元6.7%优先票据，于5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额。

此外，雅居乐5月回购并全数转售本金总额共人民币6.92亿元的2024年到期的人民币14.5亿元5.9%公开境内公司债券。

雅居乐表示，集团也通过多渠道的融资方法进行融资，于6月通过香港的英皇道柏架山道项目公司，获授予本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资；并签订优先融资补充协议，银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。

在7月初-8月末，雅居乐全数赎回15亿元票面利率为6.2%的境内债券、2亿美元利率为5.125%的优先票据以及4亿美元利率为4.85%的优先票据中的4000万美元。

8月25日，雅居乐还发布公告，最新偿还了两笔贷款，总额分别为17.99亿港元和1.5亿美元，贷款期限为3年。

雅居乐接下来下一笔到期的美元债是2025年1月。这意味着，雅居乐今后两年多时间将没有境外债兑付压力，安全边际会得到提升。

尽管上半年国内房地产政策调控有所缓解，各地纷纷出台利好政策，但受疫情和政策传递时效性的影响，房地产行业销售回款企稳以及回升还需要一定时间。

在流动性承压，融资渠道收窄以及销售下滑的情况下，陈列上架的资产在买方看来，确是不容错过的机会。

五洲交通也表示，通过购置物业入驻五象新区将有利于融入中国（广西）自贸试验区南宁片区高质量发展，充分发挥区域优势，为业务发展提供有力的支撑，实现公司成为广西优秀的高速公路和现代物流运营服务商的目标。