央行原行长戴相龙谈房地产困境建议：实行股票市场和产权市场双轮驱动，增加企业的投资能力

金融界

7月16日，央行原行业中国财富管理50人论坛2022中期宏观峰会在北京召开。长戴场双中国人民银行原行长戴相龙在会上表示，相龙“要把短期政策和长期政策相互衔接，谈房投资争取今年下半年经济增长有更好的地产动增成绩，更重要的困境是争取明年的经济增长要好于今年。”

为了实现这样一个目标，建议加企戴相龙称，实行市场首先要完善与“房住不炒”相适应的股票房地产业发展政策，支持城乡居民对住房的和产合理需求，这个问题一方面涉及到消费，权市另一方面涉及到投资，轮驱比较复杂。央行原行业

在戴相龙看来，长戴场双扩大消费的相龙重点是稳定和扩大城乡居民住房需求。1998年，人民银行制定了《个人住房贷款管理办法》《汽车贷款管理办法》，开辟了我们国家消费信贷的道路。对于改善居民的住房和交通条件，扩大社会投资，促进经济和社会发展起了非常大的作用。但是，前几年新增贷款用于住房贷款的比例太高了，存在着风险。2016年中央工作会议提出来“房住不炒”。从此开始把商品房从金融属性为主向居住属性为主转变了，这个转变是非常复杂的，它带来了我们国家房地产投资的减少，速度下降，它带来一些开发商的违约债务率增加，它代表了炒房客财富的缩水。但是戴相龙认为，对买房居住的人影响并不大。

面临当前房地产发展中的困境，戴相龙提出三条建议：

一是增强发展房地产的信心，保持住房的总体上稳定，逐步使居住属性的住房供求平衡。中国人民大学有关部门提供的一个数据，说近年来美国房地产对GDP的直接贡献率占12%，说我们国家是占7%。另外，我们城市常住人口中有2.4亿人还没有自己的房，想买房，住在城中村。国家发改委公布了《“十四五”新型城镇化实施方案》，放开了放宽了除了个别超大城市以外的落户的条件。所以，从长远看，我们房地产的需求还是很大的。

二是我们住房贷款要支持对住房的梯度需求，在商品房的建设中配建常住房，开发新婚青年的中小户型房，新市民的经济适用房，支持县域城镇居民改善住房，对有条件的农户发放修房、建房贷款。虽然单项贷款不多，但是要普遍发展起来，还是很大的需求。

三是开辟多种住房融资渠道。

四是实行股票市场和产权市场双轮驱动，把更多社会长期资金变成资本金，增加企业的投资能力。增加投资是推动经济发展重要的动力，但是我们不能都靠财政拿钱，不能靠银行拿长期贷款，这个是有限度的。所以，最重要的是要把社会上的长期资金变成企业资本金，增加企业对社会的能力。

但是，戴相龙认为，最大的问题是我们国家的企业，特别是国有企业资产负债率太高。去年底，国有企业资产负债率是63%，比上年增加了0.3个百分点。其中，中央企业是67%，比上年增加0.5个百分点。预计今年中央企业资产负债率不但不会降，还会继续上升。所以，他没有能力去搞投资。但是，我们社会上长期资金还是很多的。据统计，到2021年我们国家城乡居民定期存款和银行业受托管理的资金加起来200万亿，如果其中15%转化成企业资本就是30万亿。但是我们资本市场发展的不好。

因此，戴相龙建议要改变现在重视股票市场，轻视产权市场的做法，实行股票市场和产权市场双向驱动，发展各类中介机构，把更多社会长期资金转化为企业资本，扩大对新技术、新产品、新企业的投资。